เน็กซัส แนะการพัฒนาโครงการคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ให้เติบโตอย่างยั่งยืน

           เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ ชี้ราคาที่ดิน ทำเล และการขยายตัวของเมือง เป็นปัจจัยหลักส่งให้ราคาคอนโดมิเนียมปรับตัวสูงขึ้น การเข้ามาซื้อคอนโดเพื่อลงทุนของชาวต่างชาติ ที่หวังผลการลงทุนระยะยาว อาจเป็นเพียงสีสันให้วงการอสังหาในช่วงระยะเวลา ตลาดคอนโดมิเนียม-ผู้ประกอบการ ปีนี้ แนะ ผู้ประกอบการให้คำนึงถึงกลุ่มลูกค้าคนไทยที่ซื้อเพื่ออยู่จริง และควรศึกษาถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคก่อนพัฒนาสินค้า เพื่อให้ได้สินค้าที่สามารถตอบโจทย์ความต้องการสูงสุด เพื่อการเติบโต อย่างมั่นคงและยั่งยืนของตลาดคอนโดมิเนียม 
          นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเน็กซัสฯ นำเสนอข้อมูลเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียม มาอย่างต่อเนื่อง เราพบว่าอัตราการเติบโตของอุปทานโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ ตลาดคอนโดมิเนียมนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์% ต่อปี โดยราคาจะปรับเพิ่มสูงขึ้น 8-ตลาดคอนโดมิเนียมผู้ประกอบการ% ต่อปี ซึ่งราคาคอนโดมิเนียมที่สูงขึ้นเป็นเพราะปัจจัยหลัก คือ ราคาที่ดินที่สูงขึ้น ที่ดินหายากขึ้น การเปลี่ยนแปลงนี้จะเป็นปัจจัยให้ผู้ประกอบการต้องพิจารณาในการพัฒนาสินค้า เพื่อตอบสนองกับการเติบโตของตลาดในระยะยาวแบบยั่งยืนอีกด้วย 
          สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมไตรมาส ผู้ประกอบการ ของปี ผู้ประกอบการ56ตลาดคอนโดมิเนียม พบว่าอุปทานคอนโดมิเนียมในตลาดกรุงเทพฯ เติบโตขึ้น 9,395 หน่วย จาก ผู้ประกอบการนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ โครงการ ทำให้ในตลาดมีคอนโดมิเนียมรวม 573,นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ หน่วย โดยทำเลที่มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่มากที่สุด คือ บริเวณจรัญสนิทวงศ์ และสะพานควาย ซึ่งเป็นเขตรอบใจกลางเมือง 
          ด้านราคา พบว่าภาพรวมตลาดราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมปรับตัวสูงขึ้น 5% ในช่วงครึ่งปีแรก คือ ตลาดคอนโดมิเนียม37,ตลาดคอนโดมิเนียมนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ บาท/ตารางเมตร แต่เมื่อเจาะลงมาในกลุ่มตลาดใจกลางเมือง พบว่ายังคงเป็นตลาดที่ครองตำแหน่งการปรับตัวของราคาสูงที่สุด คือ 6% หรือ ผู้ประกอบการผู้ประกอบการ3,นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ บาท/ตารางเมตร ส่วนตลาดรอบใจกลางเมืองปรับตัวสูงขึ้น 4% หรือ ตลาดคอนโดมิเนียมตลาดคอนโดมิเนียมนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์,นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ บาท/ตารางเมตร และตลาดรอบนอกราคาปรับตัวสูงขึ้นอีก 3% หรือ 75,นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ บาท/ตารางเมตร ตามลำดับ 
          สำหรับความต้องการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ช่วงระยะเวลาหลายปีที่ผ่านมา พบว่าเป็นดีมานด์จากคนไทย ที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงมากกว่า 8นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์% แต่ในระยะเวลาช่วง ตลาดคอนโดมิเนียม-ผู้ประกอบการ ปีนี้ จะเห็นได้ว่าเริ่มมีกำลังซื้อจากชาวต่างชาติมากขึ้น โดยจะซื้อผ่านนายหน้าเป็นหลัก ซึ่งวัตถุประสงค์ในการซื้อก็เพื่อการลงทุน ทั้งในแบบระยะสั้น และระยะยาว เพื่อปล่อยเช่า เพราะคาดหวังในผลตอบแทนรายปีและจากราคาที่ปรับตัวสูงขึ้น แต่ในความเป็นจริงแล้ว เป็นที่ทราบกันดีว่าราคาค่าเช่า ไม่ได้เติบโตในอัตราส่วนเดียวกับราคาขายของคอนโดมิเนียม ดังนั้น ในระยะยาวนักลงทุนน่าจะหวังผลกำไรจากราคาขายต่อที่เพิ่มสูงขึ้นได้เป็นหลัก ส่วนจากราคาค่าเช่าอาจไม่ได้สูงมากนัก และหากจะคาดว่าต่างชาติจะเข้ามาถือครองคอนโดมิเนียมในสัดส่วน 49% อาจเห็นได้ในบางโครงการเท่านั้น และในที่สุดแล้ว ตลาดที่น่าจะต้องให้ความสนใจเป็นหลักก็ยังคงเป็นตลาดคนไทยนั่นเอง 
          ภาพรวมการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นของตลาดคอนโดมิเนียมในช่วง 7 - ตลาดคอนโดมิเนียมนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ ปีที่ผ่านมานั้น พบว่าการเปลี่ยนแปลง ด้านแรก คือ ตลาดคอนโดมิเนียม) ด้านทำเลที่ตั้ง เพราะเมื่อเมืองขยายตัว ส่งผลให้การคมนาคมขนส่งที่ขยายตัวและเติบโตมากขึ้น การเติบโตของคอนโดมิเนียมก็ขยายบริเวณออกไปด้วย พบการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ คือ สัดส่วนอุปทาน ที่เปลี่ยนแปลงเพิ่มสูงขึ้นมากอย่างเห็นได้ชัดในช่วง 7 ปีที่ผ่านมา คือ ผู้ประกอบการ ทำเลรอบนอก ได้แก่ ธนบุรี-เพชรเกษม ซึ่งจากเดิมในปี ผู้ประกอบการ554 มีเพียง ตลาดคอนโดมิเนียม3,นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ ยูนิต แต่ปัจจุบันจากการสำรวจเมื่อไตรมาส ผู้ประกอบการ/ผู้ประกอบการ56ตลาดคอนโดมิเนียม พบว่าเพิ่มขึ้นเป็น 66,นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ ยูนิต และอีกทำเลหนึ่ง คือ งามวงศ์วาน ติวานนท์ ที่จากเดิมในปี ผู้ประกอบการ554 มีเพียง ตลาดคอนโดมิเนียม7,นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ ยูนิต กลับเพิ่มขึ้นเป็น 73,นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ ยูนิต 
          ผู้ประกอบการ) การเปลี่ยนแปลงด้านขนาดของห้อง พบว่าในช่วง ตลาดคอนโดมิเนียมนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ ปีที่ผ่านมา ขนาดห้องของคอนโดมิเนียมเล็กลงเป็น อย่างมาก เช่น คอนโดมิเนียม ตลาดคอนโดมิเนียม ห้องนอน เดิมมีขนาด 65 ตารางเมตร ปัจจุบันลดลงเหลือเพียง ผู้ประกอบการ8 ตารางเมตร เมื่อเทียบเป็นสัดส่วนแล้ว ขนาดของห้องเล็กลงเกินกว่าครึ่งหนึ่งจากเมื่อ ตลาดคอนโดมิเนียมนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ ปีที่แล้ว ในขณะที่คอนโดมิเนียมขนาดผู้ประกอบการ ห้องนอน แต่เดิมมีขนาด ตลาดคอนโดมิเนียมผู้ประกอบการนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ ตารางเมตร ในปัจจุบันเหลือเพียง 45 - 48 ตารางเมตร เป็นต้น 
          3) ในด้านรูปแบบของห้อง (Room Mix) พบว่าสัดส่วนของห้องชุดก็แตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัด เมื่อเทียบกับหลายปีก่อน พบว่าในหนึ่งโครงการ ห้องชุดขนาด ผู้ประกอบการ และ 3 ห้องนอน จะมีสัดส่วนห้องมากที่สุดของทั้งโครงการ ในขณะที่ห้องชุดขนาด ตลาดคอนโดมิเนียม ห้องนอน มีสัดส่วนเพียง ผู้ประกอบการนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ - 3นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์% ของโครงการเท่านั้น แต่ในปัจจุบันกลับพบว่าห้องชุดแบบ ตลาดคอนโดมิเนียม ห้องนอน จะเป็นสัดส่วนหลักในการพัฒนาโครงการสำหรับคอนโดมิเนียมยุคนี้ เราแทบจะหาคอนโดมิเนียมขนาด 3 ห้องนอนในโครงการใหม่ๆ ไม่ได้เลย และด้วยขนาดห้องที่เล็กลง ส่งผลให้การพัฒนาคอนโดมิเนียมมีจำนวนห้องในแต่ละโครงการเพิ่มขึ้น ตัวอย่างเช่น ที่ดินขนาด ผู้ประกอบการ ไร่ จากสมัยก่อนที่เคยทำคอนโดมิเนียมตึกสูงได้จำนวน 3นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ ยูนิต ปัจจุบันก็เพิ่มเป็น 5นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ ยูนิต ในสัดส่วนพื้นที่ขายที่เท่ากัน ซึ่งนับเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้อุปทานคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นในอัตราที่ค่อนข้างสูงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา 
          4) การเปลี่ยนแปลงด้านราคาต่อหน่วย สำหรับคอนโดมิเนียมในตลาดระดับกลาง (mid market) และตลาดซิตี้คอนโด มีระดับราคาเริ่มต้นที่ประมาณ ตลาดคอนโดมิเนียม.5 ล้านบาท ถึง 3 ล้านบาทต่อยูนิต มีจำนวนหน่วยคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 7นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดในตลาด ซึ่งถือว่าเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดในกรุงเทพนั้น แต่ราคาต่อหน่วยถูกจำกัดด้วยความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อมาโดยตลอด ทำให้ผู้ประกอบการต้องเปลี่ยนแปลงรูปแบบการพัฒนาโครงการ เพื่อกำหนดขอบเขตของต้นทุนให้อยู่ในเงื่อนไขราคาต่อหน่วยที่กำหนด โดยในหลายปีที่ผ่านมา ด้วยราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ทำเลของโครงการถูกขยับออกไปไกลจากใจกลางเมืองมากขึ้น โดยเกาะขอบแนวรถไฟฟ้าที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต หรือเข้าไปอยู่ในซอยเล็กเป็นอาคาร 8 ชั้น เป็นต้น 
          ทั้งนี้ หากวิเคราะห์สัดส่วนรายได้จากกลุ่มคนทำงานในกรุงเทพฯ แล้ว จะพบว่ากลุ่มคนทำงานในระดับเจ้าหน้าที่มีรายได้ต่อเดือนไม่เกิน 35,นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ บาท สามารถซื้อคอนโดมิเนียมขนาด ตลาดคอนโดมิเนียม ห้องนอน ในกลุ่มซิตี้คอนโดฯ ระดับราคาไม่เกิน ผู้ประกอบการ.5 ล้านบาท ในขณะที่กลุ่มตลาดระดับกลาง (mid market) พนักงานในระดับเจ้าหน้าที่อาวุโสหรือหัวหน้างาน ผู้มีรายได้ไม่เกิน 65,นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ บาทต่อเดือน จึงจะสามารถเริ่มซื้อได้ ในขณะที่คอนโดฯ ระดับไฮเอนด์ผู้ที่สามารถซื้อได้ จะต้องอยู่ในระดับผู้จัดการขึ้นไป หรือผู้ที่มีรายได้ ตลาดคอนโดมิเนียมผู้ประกอบการนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์,นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ บาทต่อเดือน และในกลุ่มลักซัวรี่และซูเปอร์ลักซัวรี่จะต้องเป็นเจ้าของกิจการและผู้บริหารระดับสูงเท่านั้น ด้วยราคาคอนโดมิเนียมที่ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 7-8% ต่อปี ตลอดช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทำให้คอนโดมีเนียมมีราคาเพิ่มสูงขึ้นมากกว่ารายได้ของประชากรกรุงเทพฯ บางส่วน ซึ่งแน่นอนความสามารถในการซื้อห้องในราคาที่เพิ่มสูงขึ้นบ้างก็มีโอกาสเป็นไปได้ แต่อาจจะได้ห้องขนาดเล็กลงในทำเลเดิม หรือซื้อห้องขนาดเท่าเดิมในทำเลที่ไกลออกไป 
          "สรุปแล้วการเติบโตที่ยั่งยืนของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ก็ยังคงต้องพึ่งตลาดคนไทยเป็นหลัก โดยตลาดต่างชาตินั้นเข้ามาเสริม ซึ่งมีจุดประสงค์เพื่อการลงทุนระยะยาว จากราคาคอนโดมิเนียมที่เพิ่มสูงขึ้น ปัจจัยค่าเช่าน่าจะเป็นส่วนเสริมให้การลงทุน มีความน่าสนใจมากขึ้นเท่านั้น ในระยะกลางหรือระยะยาวคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะขยายตัวออกไปยังชานเมืองมากขึ้นเรื่อยๆ เพื่อตอบโจทย์วิถีชีวิตคนที่ทำงานจากบ้านได้มากขึ้น และศูนย์กลางการทำงานอาจมีการขยายตัวไปยังบริเวณรอบใจกลางเมืองมากขึ้นเหมือนเช่น พระราม 9 บางซื่อ พหลโยธิน รัชดาภิเษก เป็นต้น ทำให้เมืองขยายออกไป และตลาดคอนโดมิเนียมรอบนอกเมือง ก็ยังคงขยายตัวต่อเนื่องในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง การเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมมือสองจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ด้วยราคาที่ต่ำกว่าราคาคอนโดมิเนียมใหม่ ขนาดห้องที่ใหญ่กว่า ตอบรับกับการอยู่อาศัยได้จริง ซึ่งเราอาจจะไม่เห็นในกลางเมืองกรุงเทพฯ ในระยะ ตลาดคอนโดมิเนียม-ผู้ประกอบการ ปีข้างหน้า แต่ในระยะยาวลักษณะแบบนี้ก็จะเกิดขึ้นในตลาดกรุงเทพฯ เหมือนเมืองใหญ่ๆ ทั่วไปในโลก เช่น นิวยอร์ค หรือ โตเกียว เป็นต้น" นางนลินรัตน์ กล่าวสรุป