“กอง REIT”…“ความเหมือน”...ที่ “แตกต่าง” ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ โดย อมร จุฬาลักษณานุกูล บริษัท ไทคอน แมนเนจเม้นท์ จำกัด (TMAN)

จันทร์ 6 ตุลาคม 2557 เวลา 14:30 น.

           ปี2557 นี้ จะเป็นปีสิ้นสุดที่ทาง ̶สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์;สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.)̶กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์; อนุญาตให้มีการจัดตั้ง ̶สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์;กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์̶กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์; ซึ่งเป็นกองทุนในรูปแบบเดิมได้ หลังจากนี้รูปแบบการลงทุนของไทยจะเปลี่ยนไปจากในอดีตที่ผ่านมา โดยขยับก้าวไปสู่รูปแบบการลงทุนที่เป็นมาตรฐานสากลที่ใช้กันทั่วโลกที่เรียกว่า ̶สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์;ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT)̶กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์; นั่นเอง
          ภายใต้แนวคิดของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบใหม่นี้ ได้เปิดโอกาสให้ ̶สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์;เจ้าของอสังหาริมทรัพย์̶กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์; ก้าวขึ้นมามีบทบาทในการบริหารกองทุนในฐานะของ ̶สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์;ผู้จัดการREIT (REIT Manager)̶กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์; ได้ด้วย นอกเหนือจากเป็นบทบาทของบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม̶สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์;บลจ.̶กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์; ที่เคยทำหน้าที่ผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในอดีต ซึ่งในปีนี้นักลงทุนจะเห็นข่าวคราวความเคลื่อนไหวเพื่อจัดตั้ง REIT ใหม่กันหลายกอง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นการเข้ามาเล่นในสนามลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใหม่อย่างเต็มตัวของเจ้าของทรัพย์สินเดิมเป็นหลัก
          รูปแบบของ ̶สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์;กอง REIT̶กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์; นี้ต่างกับ ̶สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์;กองทุนอสังหาริมทรัพย์̶กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์; อยู่ในหลายเรื่องด้วยกัน ซึ่งนักลงทุนที่สนใจควรจะได้ทำความเข้าใจไว้ในเบื้องต้นในประเด็นหลักๆ ที่สำคัญ คือ ̶สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์;ประเภทของอสังหาริมทรัพย์̶กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์; ที่ REIT สามารถลงทุนได้นั้นจะเปิดกว้างกว่าไม่ได้จำกัดประเภทของอสังหาริมทรัพย์อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น แต่ REIT Manager ยังสามารถมองหาโอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ควบคู่กันไป หรือถ้ามีโอกาสก็สามารถจัดตั้ง REIT ขึ้นมาเพื่อเพิ่มทางเลือกในการลงทุนให้กับผู้ลงทุนเพิ่มเติมด้วยเช่นกัน นอกจากนี้ ยังเปิดโอกาสให้สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศได้ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างได้ หรือยังลงทุนทางอ้อมโดยผ่านบริษัทที่ REIT ถือหุ้นมากกว่าหรือเท่ากับ 99%ได้ ซึ่งถือเป็นความแตกต่าง ในแง่ของความหลากหลายจากกองอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน ส่งผลให้นักลงทุนมีโอกาสเข้าไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใหม่ๆ ได้มากขึ้นด้วย
          อย่างไรก็ตามการไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศนั้น แม้ทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) จะเปิดช่องไว้ แต่ในแง่ของการปฏิบัติจริงในการเข้าไปลงทุนนั้นคงต้องดูกฎเกณฑ์เงื่อนไขของแต่ละประเทศด้วยเช่นกัน ซึ่งอาจเป็นข้อจำกัดที่สำคัญในการจะไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศได้หากประเทศนั้นไม่เปิดให้ไปลงทุนถือสินทรัพย์ถึง 99% ตามเกณฑ์ที่อนุญาตให้ REIT ไปลงทุนเป็นต้น
          นอกจากนี้เรื่องของ ̶สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์;การกู้ยืม̶กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์; REIT ก็เปิดให้กู้ยืมได้มากกว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยสามารถกู้ยืมได้ไม่เกิน 35%ของสินทรัพย์รวม และไม่เกิน 6สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์%กรณีที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตในระดับที่ลงทุนได้ (Investment Grade)ในขณะที่กองอสังหาริมทรัพย์ กู้ได้ไม่เกิน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์%ของมูลค่าสินทรัพย์สุทธิเท่านั้น
          นั่นจะทำให้ REIT มีความยืดหยุ่นในการเข้าไปเพิ่มทุนด้วยการลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ เพิ่มได้ดีกว่า เพราะสามารถกู้ยืมเพื่อไปลงทุนนอสังหาริมทรัพย์ก่อนได้ แล้วจึงทำการเพิ่มทุนเพื่อนำเงินมาใช้คืนเงินกู้ในภายหลังได้ ซึ่งจะทำให้ไม่พลาดโอกาสในการลงทุนและสามารถดำเนินการเพิ่มทุนได้ในเวลาที่เหมาะสม ในขณะที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น การกู้ยืมมีข้อจำกัดในเรื่องของเพดานการกู้ยืมและการเพิ่มทุนยังต้องใช้เวลาในการดำเนินการ เพื่อนำเงินมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเป้าหมาย ทำให้ไม่สามารถลงทุนตามเป้าหมายในอสังหาริมทรัพย์ได้เมื่อมีโอกาสการที่ REIT สามารถกู้ยืมได้มากขึ้นเพื่อนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเป้าหมายจึงนับเป็นอีกจุดเด่นที่น่าสนใจของREIT
          จุดต่างที่สำคัญอีกอย่างคือเรื่อง ̶สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์;ข้อจำกัดการถือหน่วย̶กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์; จากเดิมในรูปแบบกองอสังหาริมทรัพย์ นั้นจำกัดให้กลุ่มบุคคลเดียวกันถือหน่วยลงทุนได้ไม่เกิน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ใน 3 หรือ 33.33%ของจำนวนหน่วยลงทุนทั้งหมด ในขณะที่ REIT กลุ่มบุคคลเดียวกันสามารถลงทุนได้ไม่เกินกว่า 5สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์%ของหน่วยทรัสต์ทั้งหมด โดยในอดีตผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะเป็น ̶สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์;กองทุน̶กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์; แต่ในรูปแบบกอง REIT นั้นจะเป็น ̶สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์;ทรัสตี̶กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์;
ด้านภาษีในส่วนของบุคคลธรรมดาการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์กับ REIT ไม่ต่างกัน โดยเงินปันผลยังเสียภาษี กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์%เหมือนเดิม แต่ในส่วนของนักลงทุนสถาบันนั้นการลงทุนใน REIT เงินปันผลที่ได้รับต้องเสียภาษี 2สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์%ในขณะที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น นักลงทุนสถาบันที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และถือหน่วยลงทุนก่อนและหลังรับเงินปันผลไม่ต่ำกว่า 3 เดือน จะได้รับการยกเว้นภาษีเงินปันผลในขณะที่หากเป็นบริษัทจำกัดทั่วไปนั้นได้รับยกเว้นภาษี 5สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์%
          ส่วนเกณฑ์ ̶สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์;การประเมินราคาทรัพย์สิน̶กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์; ก็ต่างกัน โดย REIT จะมีหลักเกณฑ์ที่เข้มงวดกว่า โดยราคาซื้อจะต้องไม่เกิน 5%ของราคาประเมินต่ำสุด ในขณะที่กองอสังหาริมทรัพย์นั้นราคาซื้อโดยกองทุนรวมจะต้องไม่เกิน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์%ของราคาประเมินที่ต่ำสุด
นับจากนี้ จึงถือเป็นอีกก้าวย่างที่สำคัญของการลงทุนในประเทศไทย ที่จะได้เห็นเจ้าของ อสังหาริมทรัพย์ขยับลงมาเล่นในสนาม ̶สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์;ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT̶กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์; สิ่งที่น่าพิจารณา คือ จะเลือกลงทุนใน REITอย่างไร ถึงแม้นักลงทุนจะมีความคุ้นเคยกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ มาแล้ว นอกจากข้อแตกต่างที่กล่าวมาสิ่งสำคัญควรพิจารณาคือ ความเป็นมืออาชีพของเจ้าของทรัพย์สิน รวมทั้งประเมินความเสี่ยงที่นักลงทุนรับได้เช่นกัน

ข่าวสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์+กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์วันนี้

ก.ล.ต. ร่วม Meta และ Facebook ประเทศไทย เสริมสร้างการปกป้องแบรนด์และทรัพย์สินทางปัญญา

สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ประกาศความร่วมมือล่าสุดกับ Meta Platforms, Inc. และ Facebook ประเทศไทย ผ่านกิจกรรมการอบรมให้ความรู้มุ่งเน้นการเสริมสร้างการปกป้องธุรกิจและทรัพย์สินแบรนด์ เมื่อวันพฤหัสบดีที่ 10 เมษายน 2568 ความร่วมมือนี้มีเป้าหมายเพื่อให้ภาคธุรกิจมีความรู้และมีเครื่องมือในการปกป้องทรัพย์สินทางปัญญา (IP) อาทิ เครื่องมือป้องกันสิทธิ์แบรนด์ (Brand Rights Protection) และเครื่องหมายการตรวจสอบยืนยัน หรือ Meta Verified เป็นต้น โดยส่งเสริมให้ภาคธุรกิจนำไปใช้

10 เมษายน 2568 16:36 น.

ก.ล.ต. ออกเกณฑ์กองทุนรวมไทยเพื่อความยั่งยืนแบบพิเศษ (Thailand ESG Extra Fund) มีผลใช้บังคับ 16 เมษายนนี้

ก.ล.ต. เผยแพร่เกณฑ์การจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมไทยเพื่อความยั่งยืนแบบพิเศษ (Thai ESGX) ที่มีนโยบายการลงทุนในทรัพย์สินที่มีความโดดเด่นด้านความยั่งยืน หรือสิ่งแวดล้อม โดยมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่... 09 เม.ย.

Bitkub Exchange ประกาศลิสต์ Summer Point Token (SUMX)เปิดโอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผ่าน Tokenization — เมื่อวันที่ 2 เมษายน 2568 บริษัท บิทคับ ออนไลน์ จำกั... 02 เม.ย.

TDO จับมือ KPMG เปิดหลักสูตร Digital Asset Director เสริมแกร่งผู้นำองค์กร สร้างการเติบโตรับยุคสินทรัพย์ดิจิทัล — สมาคมการค้าผู้ประกอบธุรกิจสินทรัพย์ดิจิทั... 31 มี.ค.

"บิทคับ พอร์ทอล" ได้รับความเห็นชอบ ICO Portal จาก คณะกรรมการ ก.ล.ต. เริ่มประกอบธุรกิจอย่างเป็นทางการ 11 มี.ค. เป็นต้นไป — เมื่อวันที่ 10 มีนาคม 2568 บริษั... 12 มี.ค.

STELLA เร่งปิดปัญหาอดีต ตั้งด้อยค่า 1.5 พันล้าน เผยมูลค่าทางบัญชีที่แท้จริง 0.54 บาท เตรียมผลักดัน STELLA Ozone มูลค่า 5 พันล้าน — บริษัท สเตลล่า เอ็กซ์ จ... 27 ก.พ.

ก.ล.ต. จัดงานสัมมนา "Governance for Sustainability - Instilling Governance for Sustainable Value Creation" — ก.ล.ต. จัดงานสัมมนา "Governance for Sustainab... 21 ก.พ.

ก.ล.ต. ร่วมประชุมหน่วยงานกำกับดูแลตลาดทุนอาเซียน (ACMF) ระดับเลขาธิการ ครั้งที่ 42 ณ เมืองปีนัง ประเทศมาเลเซีย — สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดห... 19 ก.พ.

ก.ล.ต. ต่อยอดแคมเปญ "ดูแล้วเว่ออ…อย่าเผลอลงทุน" ชวนสังเกต 5 สัญญาณอันตราย กระตุ้นให้ประชาชนตระหนักและรู้ทันภัยกลโกงหลอกลงทุน — สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลัก... 05 ก.พ.

LTMH นับหนึ่งไฟลิ่ง จ่อขายหุ้นไอพีโอ 50 ล้านหุ้น ต่อยอดความสำเร็จจาก "ลงทุนแมน" สู่ธุรกิจ WealthTech — ก.ล.ต. นับหนึ่งไฟลิ่ง "LTMH" เสนอขาย IPO ไม่เกิน 50... 04 ก.พ.