Baania เปิดเผยบทวิเคราะห์ทำเลพระราม 4 ชี้โครงการมิกซ์ยูส 2 แสนล้าน เชื่อมโยง 2 ย่านนวัตกรรมสยาม-กล้วยน้ำไท เสริมศักยภาพสู่ศูนย์กลางแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ

          นางสาวอัญชนา วัลลิภากร ผู้ร่วมก่อตั้งและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด (Baania.com) บริษัทวิจัยข้อมูลด้านตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ด้วยเทคโนโลยี Big Data Analytics กล่าวว่า บริษัทได้นำข้อมูลการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนถนนพระราม 4 มาวิเคราะห์โดยใช้เทคโนโลยี Data analytics เพื่อสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของทำเล เนื่องจากเป็นถนนที่เชื่อมโยงย่านนวัตกรรม (Innovation District) ซึ่งทางสำนักงานนวัตกรรมแห่งชาติ (สนช.) มีนโยบายส่งเสริมให้เกิดขึ้นในพื้นที่กรุงเทพฯและชลบุรีรวม พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำนักงานนวัตกรรมแห่งชาติ ย่านนวัตกรรม นอกจากนี้ยังเป็นทำเลที่มีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในรูปแบบมิกซ์ยูสเกิดขึ้นหลายโครงการในอนาคต
          ทั้งนี้จากข้อมูลการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนถนนพระราม 4 ระยะทาง พัฒนาอสังหาริมทรัพย์3 กิโลเมตร ซึ่งเชื่อมโยง ตลาดที่อยู่อาศัย ย่านนวัตกรรม ได้แก่ ย่านนวัตกรรมสยามซึ่งอยู่บริเวณจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และย่านนวัตกรรมกล้วยน้ำไทในบริเวณมหาวิทยาลัยกรุงเทพ พบว่า ช่วงต้นถนนพระราม 4 บริเวณหัวลำโพงเป็นที่ดินขนาดใหญ่ของการรถไฟแห่งประเทศไทยที่มีแผนจะนำมาพัฒนาหลังสถานีกลางบางซื่อเปิดให้บริการ ส่วนปลายถนนเป็นที่ดินขนาดใหญ่ของการท่าเรือแห่งประเทศไทยก็มีแผนจะพัฒนาในอนาคตเช่นกัน ขณะที่พื้นที่บริเวณตรงกลางเป็นที่ดินของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยและสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์
          "จากข้อมูลแสดงให้เห็นว่าถนนพระราม 4 ยังมีแลนด์แบงก์ขนาดใหญ่ที่สามารถนำมาพัฒนาใน 5-8 ปีข้างหน้า ซึ่งจะทำให้ถนนพระราม 4 เปลี่ยนแปลงไปมากจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในรูปแบบมิกซ์ยูสที่จะเกิดขึ้นหลายโครงการในอนาคต"
          สำหรับโครงการขนาดใหญ่ที่จะเกิดขึ้นบนถนนพระราม 4 ได้แก่ โครงการสามย่านมิตรทาวน์ โครงการคอมเพล็กซ์บริเวณโรงแรมดุสิตธานี โครงการวัน แบงค็อก โครงการ เดอะ ปาร์ค และโครงการปรับปรุงศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ รวมถึงโครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ รวมมูลค่าโครงการประมาณ ตลาดที่อยู่อาศัย แสนล้านบาท มีพื้นที่เช่าที่จะเกิดขึ้นอีกประมาณ ตลาดที่อยู่อาศัย.8 ล้านตารางเมตร ซึ่งจะทำให้ย่านพระราม 4 เป็นศูนย์กลางใหม่ของกรุงเทพฯ นอกจากนี้ภายใน 5 ปีจะมีพื้นที่สำนักงานเกิดใหม่อีกประมาณ 5 แสนตารางเมตร กลายเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ในอนาคต
          ทั้งนี้ จากการวิเคราะห์พื้นที่ในระยะ 8สำนักงานนวัตกรรมแห่งชาติสำนักงานนวัตกรรมแห่งชาติ เมตรตลอดแนวถนนพระราม 4 ทั้ง ตลาดที่อยู่อาศัย ฝั่งจะพบว่าถนนพระราม 4 ถูกเชื่อมต่อไปยังพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญสำคัญต่างๆ ปัจจุบันบนมีอาคารสำนักงานอยู่ ตลาดที่อยู่อาศัยพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แห่ง มีพื้นที่รวม 5.3 แสนตาราง ราคากลางค่าเช่าอยู่ที่ 5ตลาดที่อยู่อาศัย5 บาทต่อตารางเมตร ในส่วนของการอยู่อาศัยจากการเก็บข้อมูลย้อนหลังก่อนถึงปี ตลาดที่อยู่อาศัย555 พระราม 4 มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว 74 โครงการ จำนวน พัฒนาอสังหาริมทรัพย์.4พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หมื่นยูนิต และตั้งแต่ปี ตลาดที่อยู่อาศัย555 จนถึงปี ตลาดที่อยู่อาศัย56พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะมีคอนโดมิเนียมทยอยสร้างเสร็จอีกจำนวน 39 โครงการ จำนวน พัฒนาอสังหาริมทรัพย์.47 หมื่นยูนิต และคาดว่าจนถึงปี ตลาดที่อยู่อาศัย563 จะมีโครงการสร้างเสร็จรวม 4พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โครงการ จำนวน พัฒนาอสังหาริมทรัพย์.56 หมื่นยูนิต จะเห็นได้ว่าในแง่ของการเติบโตด้านที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นค่อนข้างเร็ว ขณะที่กำลังซื้อในย่านพระราม 4 ไม่ได้มีเฉพาะคนไทย แต่มีความต้องการซื้อของคนต่างชาติอยู่ในย่านนี้ด้วยจำนวนมาก
          นอกจากนี้ หลังจากที่โครงการรถไฟฟ้าสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย หัวลำโพง-ท่าพระ-บางแค ที่จะเปิดให้บริการในช่วงปลายปี ตลาดที่อยู่อาศัย56ตลาดที่อยู่อาศัย จะช่วยเปิดการเดินทางจากฝั่งธนบุรีเข้าสู่กรุงเทพฯได้อย่างสมบูรณ์ ทำให้ทำเลพระราม 4 เป็นทำเลที่สามารถเดินทางเข้าถึงได้สะดวกทั้งบริการสาธารณะ ได้แก่ รถไฟฟ้า รถเมล์ เรือด่วน และรถยนต์ส่วนตัว
          สำหรับราคาที่อยู่อาศัยในย่านพระราม 4 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมในระดับราคาปานกลางค่อนข้างสูงมีราคาเริ่มต้นอยู่ที่ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์.ตลาดที่อยู่อาศัย-พัฒนาอสังหาริมทรัพย์.5 แสนบาทต่อตารางเมตร ไปจนถึงเกือบ ตลาดที่อยู่อาศัย แสนบาทต่อตารางเมตรในพื้นที่ที่เชื่อมต่อกับถนนวิทยุ โดยสามารถแยกพื้นที่พระราม 4 ออกเป็น 9 โซน พบว่า โซนที่มีราคาสูงสุด ได้แก่ ลุมพินี-วิทยุ มีราคากลางอยู่ที่ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์.84 แสนบาทต่อตารางเมตร อันดับ ตลาดที่อยู่อาศัย ได้แก่ จุฬาฯ-สยาม ราคากลางอยู่ที่ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์.35 แสนบาทต่อตารางเมตร และอันดับ 3 ได้แก่ รัชดา-พระราม 4 มีราคากลางอยู่ที่ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์.ตลาดที่อยู่อาศัย4 แสนบาทต่อตารางเมตร
          "เมื่อดูจากข้อมูลราคาย้อนหลังจะเห็นว่าตั้งแต่ปี ตลาดที่อยู่อาศัย555-ตลาดที่อยู่อาศัย559 ราคาคอนโดมิเนียมในทำเลพระราม 4 มีอัตราเร่งอยู่พอสมควร และตั้งปี ตลาดที่อยู่อาศัย559-ตลาดที่อยู่อาศัย56พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ราคาเริ่มทรงตัวหรือขยับขึ้นเพียงเล็กน้อย แต่หลังจากที่โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่เริ่มทยอยเปิดให้บริการตั้งแต่ปี ตลาดที่อยู่อาศัย56ตลาดที่อยู่อาศัย เป็นต้นไป โครงการที่อยู่อาศัยในย่านพระราม 4 จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วทั้งจำนวนและราคา โดยจะมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นในเกือบทุกพื้นที่ ตั้งแต่บริเวณรอบๆ จุฬาฯ กล้วยน้ำไท และพื้นที่ระหว่างกลางที่จะขยายการเติบโตไปตามแยกที่เชื่อมกับถนนสายต่างๆ"
          นางสาวอัญชนา กล่าวอีกว่า สำหรับ บิ๊กดาต้า ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ในรูปแบบของ marketplace หรือเว็บไซต์ที่เป็นสื่อกลางการซื้อ-ขายทำให้เห็นพฤติกรรมของผู้บริโภค และทำให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงบิ๊กดาต้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ ขณะเดียวกันบริษัทได้นำบิ๊กดาต้าที่ได้มาวิเคราะห์ในเชิงลึก หรือการทำ Data analytics โดยใช้เทคโนโลยีสมัยใหม่ เพื่อนำข้อมูลที่ได้มาใช้ให้เกิดประโยชน์ในการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะถ้าผู้บริโภคสามารถเข้าถึงข้อมูลในการตัดสินใจซื้อได้อย่างสมบูรณ์และรวดเร็วจะทำให้รอบของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หมุนได้เร็วขึ้น
          "ผู้บริโภคสามารถเห็นข้อมูลชุดที่ไม่เคยเห็นมาก่อนจากการนำ Big Data มาวิเคราะห์ เพื่อการตัดสินใจ เช่น คอนโดมิเนียมที่สนใจเหมาะที่จะซื้อหรือเช่าดี ซึ่งที่ผ่านมาไม่มีใครสามารถให้คำตอบได้ แต่ข้อมูลในระดับ inside สามารถบอกได้ว่าคอนโดมิเนียมนั้นใน 3 ปี หรือ 5 ปี ควรจะซื้อหรือเช่า หรือสามารถวิเคราะห์ข้อมูลในแง่ของการลงทุนว่าคอนโดมิเนียมที่จะซื้อในอีก 3 ปี หรือ 5 ปีข้างหน้าราคาจะเป็นเท่าไร"
          ทั้งนี้การนำบิ๊กดาต้ามาวิเคราะห์เป็น Business intelligence นอกจากจะเกิดประโยชน์ในแง่ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แล้ว ยังสามารถนำข้อมูลที่ได้มาสนับสนุนการพัฒนาย่านนวัตกรรมต่าง ซึ่งทางสนช. มีนโยบายส่งเสริมให้เกิดขึ้นใน พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำนักงานนวัตกรรมแห่งชาติ ย่านนวัตกรรม ได้แก่ ย่านนวัตกรรมปทุมวัน ย่านนวัตกรรมกล้วยน้ำไทย ย่านนวัตกรรมโยธี ย่านนวัตกรรมคลองสาน ย่านนวัตกรรมรัตนโกสินทร์ ย่านนวัตกรรมลาดกระบัง ย่านนวัตกรรมบางแสน ย่านนวัตกรรมพัทยา ย่านนวัตกรรมศรีราชา และย่านนวัตกรรมอู่ตะเภา-บ้านฉาง