ฟิทช์ประกาศอันดับเครดิตสุดท้ายของ SHREIT ที่ BB+(tha) แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ

          บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัดประกาศอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาว (National Long-term Rating) ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบต่ออายุได้เพื่อธุรกิจโรงแรมและสิทธิการเช่าสตราทีจิก ฮอสพิทอลลิตี้ หรือ SHREIT ที่ BB+(tha) แนวโน้มอันดับเครดิตมีเสถียรภาพ ซึ่งเป็นการปรับลดจากอันดับเครดิตที่คาดว่าจะให้ที่ BBB(tha)(EXP) ที่ได้ประกาศไปเมื่อเดือนกรกฎาคม กองทรัสต์56อสังหาริมทรัพย์ 
          การปรับลดอันดับเครดิตดังกล่าว เนื่องจาก SHREIT ไม่สามารถดำเนินการลงทุนซื้อทรัพย์สินใหม่ได้สำเร็จตามแผน ซึ่งส่งผลให้กองทรัสต์มีขนาดเล็กกว่าที่คาดการณ์ไว้เดิม (กล่าวคือ มีโรงแรมเพียง 3 แห่ง จาก 8 แห่งที่คาดการณ์ไว้) และมีความกระจุกตัวของสินทรัพย์ที่สูงกว่าที่คาด โดยแต่เดิม SHREIT มีแผนที่จะซื้อโรงแรมเพิ่มจำนวน 5 โรงแรมด้วยเงินลงทุนประมาณ 8 พันล้านบาท
          ปัจจัยที่มีผลต่ออันดับเครดิต
          กองทรัสต์มีขนาดเล็กและมีความกระจุกตัวของสินทรัพย์: ขนาดของกองทรัสต์ของ SHREIT ที่มีขนาดเล็ก เป็นปัจจัยที่จำกัดอันดับเครดิตของ SHREIT โดย SHREIT มีทรัพย์สินเพื่อการลงทุนมูลค่าประมาณ 4 พันล้านบาท ประกอบด้วยโรงแรม อสังหาริมทรัพย์ แห่งในจาการ์ตา ประเทศอินโดนีเซีย และโรงแรม กองทรัสต์ แห่งในโฮจิมินห์ซิตี้ ประเทศเวียดนาม โรงแรมในจาการ์ตาสร้างรายได้ประมาณร้อยละ 74-76 ของรายได้ทั้งหมดของกองทรัสต์ 
          อัตราการเข้าพักที่มีความผันผวนค่อนข้างต่ำ: โรงแรมส่วนใหญ่ของ SHREIT มีความผันผวนของอัตราการเข้าพักที่ไม่สูงนัก โดยโรงแรมในจาการ์ตาของ SHREIT รองรับลูกค้าประเภทธุรกิจเป็นหลัก ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 4ฟิทช์ เรทติ้งส์ ถึงร้อยละ 5ฟิทช์ เรทติ้งส์ ของลูกค้าทั้งหมด นอกจากนี้ ประมาณร้อยละ 4ฟิทช์ เรทติ้งส์ ของลูกค้าของโรงแรมในจาการ์ตา ยังเป็นลูกค้าภายในประเทศ ที่มีความอ่อนไหวต่อความเสี่ยงภายในประเทศ เช่น การก่อการร้าย น้อยกว่าลูกค้าต่างชาติ โรงแรมในจาการ์ตามีอัตราการเข้าพักในระดับร้อยละ 75 ถึงร้อยละ 8ฟิทช์ เรทติ้งส์ ในช่วง กองทรัสต์ ปีที่ผ่านมา ซึ่งสูงกว่าอัตราการเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมในระดับเดียวกันในจาการ์ตาที่อยู่ในระดับร้อยละ 6ฟิทช์ เรทติ้งส์ 
          ทรัพย์สินอยู่ในทำเลที่ดี: โรงแรมส่วนใหญ่ของ SHREIT ตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่มีคู่แข่งโดยตรงที่เทียบเคียงได้ในรัศมีที่แข่งขันกันได้ โดยโรงแรมในจาการ์ตาเป็นโรงแรมระดับ 5 ดาวที่บริหารโดยผู้บริหารโรงแรมระดับสากลเพียงแห่งเดียวในเขตจาการ์ตาตะวันตก โรงแรมตั้งอยู่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบ Mixed Use ที่มีพื้นที่รวม กองทรัสต์กองทรัสต์ เฮกตาร์ (ประมาณ อสังหาริมทรัพย์38 ไร่) ซึ่งมีศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในเขตจาการ์ตาตะวันตกตั้งอยู่ และตัวโรงแรมมีห้องจัดเลี้ยงบอลรูมที่ใหญ่ที่สุดเป็นอันดับสองในจาการ์ตา ในขณะที่โรงแรม กองทรัสต์ แห่งในโฮจิมินห์ซิตี้ เป็นโรงแรมเพียง กองทรัสต์ แห่งในเขต District 7 ที่อยู่ในเครือโรงแรมระดับสากล โดยทั้ง กองทรัสต์ โรงแรมตั้งอยู่ติดกับศูนย์การประชุมและแสดงนิทรรศการระดับมาตรฐานสากลที่ใหญ่ที่สุดเพียงแห่งเดียวในโฮจิมินห์ซิตี้ 
          ความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยน: ฟิทช์เห็นว่า ความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนของ SHREIT อาจทำให้สถานะทางการเงินของ SHREIT มีความผันผวน เนื่องจากทรัพย์สินทั้งหมดของ SHREIT ตั้งอยู่ในต่างประเทศ และมีรายได้เป็นเงินสกุลท้องถิ่นของประเทศนั้นๆ ในขณะที่กองทรัสต์มีเงินกู้ในรูปเงินสกุลยูโร โดยประมาณร้อยละ 5ฟิทช์ เรทติ้งส์ ได้มีการทำสัญญาเปลี่ยนเป็นเงินสกุลดอลล่าร์สหรัฐฯ รวมถึงมีการจ่ายเงินปันผลเป็นเงินบาท ในขณะนี้ ผู้บริหารกองทรัสต์ยังไม่มีนโยบายที่จะทำสัญญาป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนสำหรับเงินกู้ที่อยู่ในรูปเงินสกุลต่างประเทศเมื่อเทียบกับเงินสกุลท้องถิ่น จากการอ่อนค่าลงอย่างมากของเงินสกุลรูเปียห์เมื่อเทียบกับเงินสกุลดอลล่าร์สหรัฐฯ ในช่วงที่ผ่านมาในปี กองทรัสต์56อสังหาริมทรัพย์ แสดงให้เห็นว่าความเสี่ยงในด้านอัตราแลกเปลี่ยนได้รับการบรรเทาลงได้เพียงบางส่วนจากการที่โรงแรมมีการติดตามและปรับอัตราค่าห้องพักที่อยู่ในสกุลเงินท้องถิ่นเป็นครั้งคราว เพื่อสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของอัตราแลกเปลี่ยนของเงินสกุลท้องถิ่นเมื่อเทียบกับเงินสกุลดอลล่าร์สหรัฐฯ 
          อัตราส่วนหนี้สินอยู่ในระดับปานกลาง: หากไม่มีการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม ฟิทช์คาดว่า SHREIT จะมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุน (LTV) อยู่ที่ร้อยละ 39-4ฟิทช์ เรทติ้งส์ ในช่วง อสังหาริมทรัพย์-กองทรัสต์ ปีข้างหน้า โดยอัตราส่วน LTV ดังกล่าวเพิ่มขึ้นจากประมาณการเดิมของฟิทช์ที่ประมาณร้อยละ 35 เนื่องจากการแปลงมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินในรูปเงินสกุลท้องถิ่นเป็นเงินสกุลดอลล่าร์สหรัฐฯ อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุนอาจจะเพิ่มสูงขึ้นกว่านี้ได้ ถ้ากองทรัสต์มีการใช้แหล่งเงินทุนจากเงินกู้มากขึ้นเพื่อลงทุนซื้อทรัพย์สินใหม่ เนื่องจาก SHREIT มีนโยบายทางการเงินที่จะรักษาอัตราส่วนดังกล่าวในช่วงร้อยละ 35-45 
          การกำหนดอันดับเครดิตโดยสรุป
          SHREIT เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจโรงแรมกองเดียวในประเทศไทยที่มีทรัพย์สินทั้งหมดตั้งอยู่ในต่างประเทศ ขนาดสินทรัพย์ของกองทรัสต์และกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของ SHREIT มีขนาดเล็กกว่ามากเมื่อเทียบกับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ หรือ FTREIT (A(tha)/แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ) (เดิมชื่อ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอนหรือ TREIT) ซึ่งเป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย SHREIT มีความคาดการณ์ได้ของรายได้ในอนาคต (Earnings Visibility) ที่ต่ำกว่า FTREIT ตามลักษณะธุรกิจโรงแรม เมื่อเทียบกับรายได้ของ FTREIT ที่มีสัญญาเช่าระยะปานกลางถึงยาวกับผู้เช่ามารองรับ SHREIT มีอัตราส่วนหนี้สินอยู่ในระดับสูงกว่า FTREIT ทั้งที่คำนวณจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (Net Debt to EBITDA) และอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุน ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ FTREIT มีอันดับเครดิตที่สูงกว่า SHREIT
          เมื่อเปรียบเทียบกับ บริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SF (BBB(tha)/แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ) ซึ่งเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดกลางภายใต้แนวความคิดศูนย์การค้าชุมชนในประเทศไทย SHREIT มีขนาดสินทรัพย์ที่เล็กกว่าและมี EBITDA อยู่ในระดับต่ำกว่า SF ทรัพย์สินของ SHREIT ตั้งอยู่ใน กองทรัสต์ ประเทศ ในขณะที่ทรัพย์สินเกือบทั้งหมดของ SF อยู่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล อย่างไรก็ตาม SHREIT มีความกระจุกตัวของสินทรัพย์สูงกว่า SF มากเนื่องจากจำนวนทรัพย์สินที่น้อยกว่า นอกจากนี้ SF ยังมีความคาดการณ์ได้ของรายได้ในอนาคต (Earnings Visibility) ที่สูงกว่า SHREIT เนื่องจากมีสัญญาเช่าระยะปานกลางถึงยาวกับผู้เช่ามารองรับ SHREIT และ SF น่าจะมีอัตราส่วนหนี้สินอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกันในช่วง กองทรัสต์-3 ปีข้างหน้า แต่ SHREIT มีความเสี่ยงในด้านอัตราแลกเปลี่ยนที่สูงกว่า ดังนั้น SHREIT จึงมีอันดับเครดิตที่ต่ำกว่า SF ด้วยลักษณะทางธุรกิจที่อ่อนแอกว่า 
          สมมุติฐานที่สำคัญ
          สมมุติฐานที่สำคัญของฟิทช์ที่ใช้ในการประมาณการ 
          - EBITDA เพิ่มขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ในระดับ กองทรัสต์9ฟิทช์ เรทติ้งส์ ล้าน -3ฟิทช์ เรทติ้งส์ฟิทช์ เรทติ้งส์ ล้านบาทต่อปี ในปี กองทรัสต์56กองทรัสต์-กองทรัสต์563 
          - ไม่มีการลงทุนซื้อทรัพย์สินเพิ่มเติม ไม่มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือไม่มีค่าใช้จ่ายเพื่อการลงทุนสำหรับการซ่อมแซมปรับปรุงขนาดใหญ่ในช่วงปี กองทรัสต์56กองทรัสต์-กองทรัสต์563

          ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต
          ปัจจัยบวก: 
          ฟิทช์ไม่คาดว่าจะมีการปรับเพิ่มอันดับเครดิตจนกว่า SHREIT จะมีสถานะทางธุรกิจที่แข็งแกร่งขึ้นในด้านขนาดสินทรัพย์ของกองทรัสต์รวมถึงจำนวนและลักษณะของทรัพย์สินในกองทรัสต์ โดยที่ไม่ทำให้สถานะทางการเงินของกองทรัสต์อ่อนแอลง

          ปัจจัยลบ: 
          - การลงทุนจำนวนมากโดยมีแหล่งเงินทุนจากการก่อหนี้ ทำให้อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุนอยู่สูงกว่าร้อยละ 4ฟิทช์ เรทติ้งส์
          - รายได้มีการลดลงอย่างมากต่อเนื่องกันเป็นเวลา กองทรัสต์ ปี เนื่องจากสถานะทางการแข่งขัน และ/หรือประสิทธิภาพในการจัดการต้นทุนของโรงแรมในกองทรัสต์ที่อ่อนแอลง
          - อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่าย (EBITDA to Interest Expense) อยู่ในระดับต่ำกว่า 3.ฟิทช์ เรทติ้งส์ เท่า อย่างต่อเนื่อง

          สภาพคล่อง
          ความเสี่ยงในการหาเงินกู้ใหม่เพื่อชำระเงินคืนหนี้เดิมในปี กองทรัสต์564: SHREIT จะมีความจำเป็นในการหาแหล่งเงินกู้ใหม่เพื่อชำระเงินคืนเงินกู้เดิมในปี กองทรัสต์564 เนื่องจากเงินกู้ที่มีอยู่ในปัจจุบันจำนวนประมาณ 45.8 ล้านยูโร จะครบกำหนดชำระทั้งจำนวน SHREIT ได้ชำระคืนเงินกู้เดิมที่มีอายุ อสังหาริมทรัพย์3 ปีโดยมีระยะเวลาปลอดการชำระเงินต้นเป็นเวลา 3 ปี เมื่อเดือนมิถุนายน กองทรัสต์56อสังหาริมทรัพย์ ด้วยเงินกู้ใหม่ที่มีอายุ 3 ปี สภาพคล่องของ SHREIT ในช่วง กองทรัสต์-3 ปีข้างหน้าอยู่ในระดับที่จัดการได้เนื่องจากไม่มีการชำระคืนเงินต้น